Rozhodla jsem se vyzpovídat Danu Plešmídovou, která se zabývá investicemi do nemovitostí, jak přistupuje k řízení své firmy z pohledu procesů a efektivity, jak řešila nábor prvních lidí a delegování. Během našeho dvouhodinového povídání, které proběhlo před několika měsíci ještě před kovidem, mi vyprávěla, jaké přístupy vyzkoušela, že některé nefungovaly a jiné se naopak osvědčily.
Dano, z vašeho webu jsem zjistila, že Invest & Design jste založila zhruba před třemi lety.
Ano, v srpnu 2017.
Povězte mi, čím přesně se Invest & Design zabývá? Vy vyhledáváte investiční příležitosti v oblasti nemovitostí a děláte servis pro klienty, kteří chtějí do nemovitostí investovat?
Přesně tak, počínaje od menších investic, kdy pro klienta sama najdu ke koupi spíše menší nemovitost, většinou byt, ve stavu před rekonstrukcí, zajistím jeho kompletní rekonstrukci a potom si klient nemovitost buď ponechá na dlouhodobý výnos, nebo prodá, samozřejmě s naší pomocí a s minimálně zajímavým ziskem. Takže vlastně nabízíme takový balíček s tím, že klient sdělí, jaký má maximální rozpočet a poté najdu ideální příležitost a spočítám předpokládaný výnos či zisk. V odhadech se snažím být realistická. V případě “větších” klientů máme developery a investory, se kterými spolupracujeme a kterým nabízíme pozemky nebo starší nemovitosti vhodné pro další investici a zhodnocení. Tyto si ale realizují sami, protože mají své vlastní stavební firmy a realizační týmy. V tomto případě se vyrovnáme formou provize z prodeje.
To znamená, že klienti jsou jak fyzické osoby, tak developerské společnosti. V jakém je to poměru, koho je víc?
Řekla bych, že tak nastejno. Možná víc těch developerů. Pokud se jedná o větší projekty, tak tam také kolikrát pracujeme na nějakém prodeji a pak to třeba nedopadne. S těmi byty, pokud se dohodnu s fyzickou osobou, tak je to většinou takové rychlejší a jednodušší.
Jak dlouho trvá celý proces, když vyjednáváte s klientem? Jak dlouho trvá, než dotáhnete obchod do konce, což je pravděpodobně u vás předání nemovitosti?
Klasický prodejní proces díky katastru atd. trvá dva měsíce, ale to je téměř nerealizovatelný termín, protože tam je také nějaký čas, než se obě strany domluví na podmínkách, připraví se kupní smlouva, kterou si právníci většinou posílají z jedné strany na druhou atd., takže dva až tři měsíce je minimum pro prodejní proces. Pokud počítáme, že budeme nemovitost rekonstruovat, tak přičteme další dva až tři měsíce a následný prodej. Tedy v případě investičního balíčku je úplné minimum 6-9 měsíců.
Pokud je ale nemovitost například v družstevním vlastnictví, může být celý proces urychlen, jelikož nečekáme na vklad do katastru. Jako například naše poslední realizace bytu u Výtoně, kterou dělám se svou kamarádkou, která je zároveň mou klientkou v tomto případě.
Takže s ní máte obchodní vztah založený hlavně na důvěře?
Ano, důvěra je v tomto případě velmi důležitá. Ale celkově spousta z mých klientů jsou mí přátelé nebo se jimi postupně stávají. Pro fyzickou osobu je to hodně peněz, pro firmu je to ještě mnohem víc peněz. Takže většinou to není tak, že by přišel někdo cizí. Já jsem nikdy nedělala žádný marketing nebo reklamu, vlastně jsem to nikdy nepotřebovala. Klienti mi přichází převážně na doporučení, nebo je znám dlouhodobě.
Teď ten marketing ale potřebuji oživit právě proto, že jsme začali nabízet úplně nový produkt – investiční apartmány v Rakousku. Je to pro klienta bez práce, je to hotové a připravené. Pokud je investor rozhodnutý investovat dlouhodobě, tak se mu víc vyplatí investovat do apartmánu v Rakousku, než do bytu v Praze, protože tam je výnos vyšší a nemovitost může využít i pro sebe. V zimě si jet zalyžovat a v létě na krásnou dovolenou do rakouských Alp. Navíc tam má uložené peníze, Rakousko je ekonomicky stabilní se vzrůstající tendencí, jako všude. Určitě si takový apartmán ale nebude kupovat někdo, koho hory nezajímají. Tato příležitost je to zaměřena na sportovně založené klienty, kteří k mají vztah k horám. V tomto případě je to pro nás hlavně o správném marketingu. My musíme inzerovat a tak najít a “nalákat” naše klienty.
A už jste prodali v Rakousku nějakou nemovitost?
Zatím ne, v zimě 2019 jsme začali s kampaní, poté jsme museli přerušit domluvené prohlídky z důvodu situace kolem Covid. Ale nyní jednáme s několika zájemci a čekáme, až se situace ohledně cestování zlepší.
Já se ještě vrátím trošku zpátky, protože jste 10 let působila jako realitní makléřka ve společnosti Svoboda & Williams. Jak jste se k tomu oboru vůbec dostala?
Asi tak, že mě nemovitosti vždy zajímaly a tato oblast nějak přitahovala. Předtím jsem pracovala u letecké společnosti ČSA a spíše se orientovala na cestovní ruch. Pak jsem odjela do Ameriky na delší dobu a tam jsem hodně cestovala. Žila jsem tam u jedné rodiny, kteří také pracovali v realitách. Prodávali vily v LA, v oblasti kolem Beverly Hills, Malibu a také rekonstruovali a prodávali nemovitosti, tedy tam jsem se prapůvodně inspirovala. A tou dobou už jsem si říkala, že by mě to vlastně moc bavilo. Po Americe jsem se vrátila a chvíli ještě pracovala v leteckém průmyslu a pak jsem přešla právě ke Svoboda & Williams, tou dobou ještě EHS (European Housing Specialists).
Hodně se mi život změnil i tím, že jsem měla dceru a vnímat život trošku z jiné stránky. Začala jsem vnímat, že ostatní mladí kolegové jsou většinou workoholici, jako jsem bývala i já. Dříve jsem byla schopná být třeba do osmi do večera v práci, pak jsem v noci ještě připravovala smlouvy a do tří ráno studovala, jelikož jsem chodila dálkově na vysokou školu. Ale jakmile má člověk dítě, už nemůže přemýšlet jen sám nad sebou, musí každý den vyzvedávat ze školky atd. Když jsem viděla, že už to celé nezapadá do toho rytmu ostatních kolegů, tak jsem pochopila, že už to prostě nefunguje.
Takže to byl jediný důvod, potřeba flexibility a vlastní svobody? Proto jste odešla?
To nemůžu říct. Já jsem měla i v rámci té společnosti dost velkou svobodu vzhledem k historii. Když jsem tam nastupovala, tak to byla malá firma o 15 lidech, ale dnes už mají sto zaměstnanců a je tam spousta lidí, kteří se navzájem neznají a už je to celé o něčem jiném. Takže těch věcí se událo hodně a prostě to šlo tím směrem, kterým to mělo jít.
Vy jste investiční makléřka? Nebo jaký to má název, jak si říkáte?
Nyní zastupuji společnost, která nabízí poradenství, investiční nemovitosti nebo investiční příležitosti v oblasti nemovitostí. Jsem jednatelka společnosti a nyní se snažím vytvořit tým. Ale úplně bych tomu neřekla makléřka. Já tuhle hantýrku asi nemám úplně ráda. Evokuje mi to klasické makléře, kteří běhají napříč trhem a snaží se rychle získat své provize…
Já právě přemýšlím nad tím, co je vlastně váš obor, nebo spíš to, jak si říkáte. Specialistka v oblasti realit?
Asi tak, ale to klasické slovo makléř mi tam úplně nesedí. Asi je to trochu osobní. Většina menších realitních kanceláří v Praze jsou takové jednodušší, je zde spousta makléřů, kteří nemají vůbec žádnou formu postupu a já se k nim nerada hlásím. Snažím se lidem poradit nebo jim zprostředkovat vhodnou investici do nemovitosti a individuálně se dohodnout na podmínkách. Tedy spíše poradce v oblasti realit, přestože služba zahrnuje servis realitního makléře.
Co vám nejvíc krade čas?
Přemisťování se z místa na místo a i to, že si spoustu věcí zajišťuji sama. Spoustu jednoduchých věcí, jako je zajet někam pro klíče a pak jet přes půl města zpět. Vím, že v tuto chvíli opravdu potřebujeme pracovat na takové té vnitřní organizaci, protože mám víc práce a více zakázek, než jsem schopná úplně odbavit. Ale snažím se na tom nějakým způsobem pracovat.
Nyní mám kolegyni, která pro mě pracuje a pomáhá mi primárně s celou přípravou Rakouska, s přípravou na web atd.
Přemýšlíte výhledově o náboru dalších lidí?
Částečně podle toho, kolik bude práce. Vím, že potřebuji někoho, kdo mi bude připravovat prezentace nemovitostí nebo jednoduché věci, které zadám. Ale já jsem trochu perfekcionista. Takže cokoliv, co někomu zadám, pak stejně předělávám. Potřebuji si být jistá, že to odpovídá tomu standardu, který mám nastavený sama. Takže je to pro mě těžké delegovat práci.
Perfekcionismus je často překážkou při výběru nových lidí do týmu. Mám zkušenost, že je potřeba se na delegování mentálně připravit předem.
Ano, s tím souhlasím a stále se snažím připravit. Práce je dost. Ozývají se mi známí, když něco potřebují prodat, a tak pro ně funguji jako makléř. Jsem schopná klasicky zainzerovat a prodat.
Co vás nejvíc zatěžuje a brzdí ve vaší práci? A proč si myslíte, že to tak je?
Myslím, že opravdu mě brzdí hlavně to, že se potřebuju zastavit a vymyslet si systém fungování, aby bylo vše efektivně zvládnuté. Úkolů je více než prostoru je realizovat. Určitě je třeba se naučit distribuovat dále i něco, co dělám sama. Třeba zrovna na mou asistentku mojí, která na to čas má. Ale jak říkáte, je potřeba zaměstnancům připravit to pole. Potom jsem měla druhou asistentku, která se mi starala o krátkodobé pronájmy, kdy jsem sama zainvestovala do koupě bytu na Praze 1, ale u ní si všímám, že je potřeba, abych jí vytvořila nějaké konkrétní instrukce, protože bez nich je ztracená. Což zase já preferuji lidi, kteří jsou trošku více kreativní a samostatní.
Podle jakého klíče si stanovujete priority v práci?
Podle toho, jak co hoří. Ale také určitou systematičnost, kterou stále vytváříme.
Což je přesně ten problém, se kterým se potýkám během svých konzultací velmi často. Vždycky doporučuji věnovat se v první řadě úkolům důležitým a až potom naléhavým.
Kdy jste se rozhodla spolupracovat s dalšími lidmi?
Začalo to před rokem, kdy jsem měla třeba brigádnici, ale ono to úplně nefungovalo. Člověk potřebuje někoho, koho si zaučí. Teď spolupracuji s jednou asistentkou a ta je perfektní, samostatná a šikovná, sama přemýšlí dopředu.
A jinak spolupracuji pořád s někým, ale jde spíše o externí spolupráci.
S kým konkrétně spolupracujete externě?
Právníci, stavební firmy, designéři, fotografové. Samozřejmě spousta různých makléřů a realitních kanceláří. A také interně spolupracuji s Lucií, která žije v Rakousku a zajišťuje tu rakouskou stranu co se týče nabídky investičních apartmánů.
Marketing jste říkala, že tomu se chcete věnovat sama, ale pak tam jsou ještě další věci – sociální sítě, grafika…
Tak samozřejmě mám společnost, která se mi stará o webové stránky i o reklamu. Facebook a Instagram máme jako novinku. Já sama jsem si dělala kurz PPC reklamy, ale nemám na to vůbec časovou kapacitu, takže na tyto věci asi budeme muset využívat externí firmy.
U menších projektů si dělám sama interiérový design, protože mě to baví. Ale když něco v rámci procesu nefunguje, tak hledám jiné řešení. Mám jednu klientku/kamarádku a u našich projektů tvoříme design společně a vše diskutujeme. A takovou činnost bohužel nemůžu nikomu předat… Jsou některé úkony, které můžu nechat na někom jiném, ale jsou i věci, které prostě nemůžu.
A ten design děláte na všech rekonstrukcích, nebo máte nějakého designera?
Většinu rekonstrukcí, které jsme dělali za účelem investice a zhodnocení, jsem designově realizovala sama nebo s pomocí investora. Máme již svůj minimalistický směr u takových rekonstrukcí. Pokud jde o realizaci pro konkrétního klienta, pracujeme dle přání a konkrétních požadavků. Například u náročné rekonstrukce bytu u Staroměstského náměstí, který jsme dělali včetně realizace interiéru a zařízení, jsme měli externího designera. Tam byla investice v mnohem vyšších číslech a klient měl zájem o nejvyšší standard do posledního detailu, takže tam jsme si pozvali i architekta a designera. Tedy realizace interiérů také umíme a děláme rádi.
Většinu bytů nezařizujeme, ale děláme takový ten základ. Cílem je kvalitní rekonstrukce, podlahy, moderní koupelny, kuchyňské linky, ale nezařizujeme nábytkem. Kuchyňské linky děláme jen u menších bytů, u těch větších to necháváme na kupujících, protože každý si to většinou chce udělat podle svého vkusu.
Když jste nabírala první kolegyně, už jste dopředu přemýšlela o tom, co třeba bude která asistentka dělat?
To byl právě ten začátek toho, kdy mi trvalo dlouho, než jsem vůbec někoho přijala. Protože jsem věděla, že když ten člověk přijde, musím vymyslet program, podle kterého bude postupovat, aby měl v práci co dělat. Je potřeba si toto nějakým způsobem nastavit a pak se smířit s tím, že nějaký čas budu trávit zaučováním a vysvětlováním. Proto preferuji samostatnost a kreativitu v práci. Mě pak většinou dlouho trvá si čas najít, protože pro mě je každá minuta drahá. Pak, když jsem byla částečně připravená, přišel i ten člověk, který se mi vlastně sám nabídl, a funguje to teď perfektně.
Teď přemýšlíte o nabrání dalších lidí. Máte už představu, jak by měl ten člověk vypadat, co by měl dělat, co potřebujete, aby uměl?
Vlastně vždycky, když mám pocit, že budu někoho potřebovat, je to kvůli konkrétním úkolům, na které je někdo potřeba. Ale v tuhle chvíli nad tím nepřemýšlím, teď jsme full stav. Ale myslím, že to teď už asi zvládneme, ale budu muset dát víc energie do toho nastavení, kde mám vlastně teď dvě osoby, které můžou pracovat. Jsem teď ve fázi, kdy je potřeba s těmi lidmi strávit nějaký čas, obzvlášť třeba s tou druhou slečnou. Ale ona je člověk, který je dobrý zase na jiné věci. Má dvě vysoké školy, je to dobrý člověk na počítače a takovéhle věci a mám v plánu, že nám vytvoří webové stránky k apartmánům v Rakousku a bude se nám o to starat. Ale teď k tomu má i něco, co prostě není její obor a její práce. Možná k tomu přiberu časem ještě někoho jiného.
Dokážete třeba jako vyčíslit lidi, kteří vám pomáhají, kolik vám ušetří času a jak moc vám ruce uvolňují?
Jsme stále na začátku. Asistentka, která mi pomáhá s Rakouskem, začala v září 2019, ta druhá kolegyně v říjnu 2019. Jedna z nich je velmi šikovná a samostatná, pomáhá mi dost. Ta druhá je také přínosem, ale pořád jí věnuji více času. Obě kontroluji, doplňuji… Samy vytvoří základ a já to už jen zkontroluji, to velmi pomůže.
Když jste ty kolegyně přizvala ke spolupráci, bála jste se nějaké konkrétní věci, která by se mohla nepovést?
Ne, toho se nebojím. Pokud něco nebude fungovat, tak se zkusíme domluvit, ale nemám strach. Kdyby něco přišlo, tak se to bude řešit.
Když zadáváte kolegyni úkol, jak to probíhá, jak to děláte?
Většinou emailem. Jsme domluvené, že mi pak na mail odpoví, až to má hotové. Detailně to vždy nekontroluji, ale kdybychom narazily třeba na to, že něco chybí, tak bychom to dohledaly v konverzaci. Příklad úkolu: udělat aktualizaci apartmánů. Vím, že fungují i různé aplikace na sdílené úkoly. Zatím jsme nic takového nepoužili, nemám pocit, že by toho bylo tak moc, že bychom se v tom topili. Já jsem jednou teda chtěla vědět, jak to funguje, takže jsem to zkusila jenom pro sebe.
Mě právě zajímalo, když jsme u těch úkolů, jestli máte nějaký konkrétní postup. Jak si zajistíte, že dostanete výsledek, který chcete? Sama jste říkala, že jste perfekcionista. Jakým způsobem zajistíte to, že dostanete úkol, který si představujete?
Podle toho o co jde. Pokud jsem chtěla, aby mi asistentka připravila konkrétní prezentace, tak jsem jí k tomu dala předlohy, ze kterých měla vycházet a podle čeho se orientovat. Pak jsem chtěla, aby mi připravila třeba příspěvky na FB, tak jsem jí poslala jiné stránky produktů, u kterých se mi líbí, jak to mají. Takže jí vždy dám inspirace a než to pustíme do éteru, samozřejmě to zkontroluji a upravím. Ale tím, jak se ten čím dál víc přibližuje mé představě, tak je to lepší, dávám více volnosti a pak jen překouknu.
A teď ta otázka ryze procesní. Vnímáte, že máte nějaké konkrétní procesy?
Určitě tam nějaké jsou, ale že bychom to měly nějak formulované, to ne. Ale jsou tam. Třeba u komunikace s developerem mám procesy v rámci spolupráce s klienty.
A jak třeba zajistíte v rámci toho, že komunikujete s developerem, že se na něco nezapomene?
Zatím mám např. tabulku, ve které eviduji poptávky. Ale jinak jsou zakázky ve fázi, že si všechno pamatuji, snažím se odpovídat na všechny e-maily. Ale tohle je právě to, na co bychom měly systém vytvořit, aby se opravdu vůbec na nic nezapomínalo. Mám teď takový úkolníček, kam si dávám to, co hoří. A když to udělám, tak to třeba smažu. Jinak věci, které mám v e-mailu, tak je tam i vyřeším a hlavně je tam vidím. Je pravda, že pak v těch cloudových systémech se to dá řešit s týmem, tady ten úkolníček mám jen pro sebe.
Mě právě zajímalo, které ty procesy jsou pro vás klíčové?
To se asi nedá říct, protože jedno bez druhého by nefungovalo. Ale proces prodeje nebo nakupování je něco, kde se můžou stát lehce chyby, které jsou pak hodně drahé. Takže tohle jsou procesy, které bych zatím delegovat nechtěla.
Na druhou stranu si říkám, že by to pro vás bylo ulehčení…
Tak můžu si vyžádat u asistentky třeba přípravu smlouvy, abych to měla jednodušší. Vytvořila jsem si svůj mustr, takže když chci smlouvu, tak jen právníkovi pošlu údaje, jaká banka financuje a veškeré detaily vzájemné dohody apod.. Např. v tuto chvíli mám prodej nemovitosti, zastupuji majitele a udělala jsem vše, co jsem mohla. Přišli i zájemci, kteří podepsali rezervační smlouvu, ale teď jsme se zasekli na kupní smlouvě, kdy majitel požaduje něco, kupující něco jiného, tedy spolu nesouhlasí. Komunikace může být velmi ošemetná a probíhá na tak tenkém ledě.. myslím si, že tak na 20 % to vyjde, ale spíš se rozejdou… poslední dva týdny se to snažím sama nějak ukočírovat. Každá ze stran je ale v tuto chvíli úplně někde jinde, tak uvidíme. Pořád se učím na nich pracovat a fungovat. Toto se nedá delegovat.
To, jak jsou ty procesy ve firmě zmapované je vlastně důležitá část, je to know-how firmy. Ten základ, na čem to všechno stojí. Proto i z tohohle důvodu je důležité je mít.
Ano, obzvlášť pokud by někdo chtěl firmu prodat. Toho jsem si vědoma, že nejedna firma na tom pohořela, že vyrostla rychleji, než byla schopná se managementem ukočírovat. A pak to začalo krachovat a byla to hrozná škoda.
Co pro vás znamená týmová efektivita?
Pro mě znamená to, že jsou ti lidi spolu schopni spolupracovat tak, že si navzájem předávají vše co je třeba, funguje tam vzájemná a pozitivní pracovní energii … Jak bych to řekla… Že spolupracují, funguje to a že je to nabíjí. U nás například s obchodní partnerkou v Rakousku to funguje velmi dobře, protože nás to baví a tak se to snažím nastavit i s kolegy a klienty.
Co byste si poradila, kdybyste mohla teď promluvit k sobě a k situaci, kdy jsi firmu v roce 2017 zakládala?
Plynule jsem přecházela z předešlé práce a domlouvala se tam, že skončím někdy v březnu, ale byla jsem tam nakonec ještě v létě.. pomalu jsem začala plánovat své vlastní investiční zdroje. A pořád někam postupujete… Před rokem a půl jsme se domluvili na Rakousku, před rokem jsme na tom začali pracovat, teď už to máme hotové. A tady si asi nemůžu poradit, člověk se pořád vyvíjí. Já se v realitách pohybuji dvanáct let, takže nějaké postupy už tam jsou, ale samozřejmě stále inovuji, mění se zákony atd.. Nedělám něco, co bych dělala dva roky stejně. Pořád se někam posunuji, takže si nemůžu radit, co bych udělala jinak, protože dělám stále něco nového.
Ještě se zeptám, máte představu o tom, kolik hodin denně pracujete?
No, byla jsem dříve workoholik, pracovala jsem třeba deset hodin denně. Teď si myslím, že pracuji mnohem méně, že bych potřebovala více pracovat. Já vlastně vyzvedávám nejpozději v pět dceru ze školky a pak už nejsem schopná pracovat, takže musím do těch pěti všechno stihnout. Jenže i to pro mě znamená, že musím někdy ve čtyři vyjet z centra, abych to všechno stihla. Bydlíme na Praze 5, ale když je město zacpané, tak kdybych vyjížděla v půl pátý, tak je to jen tak tak. Takže mám pracovní dobu tak od půl deváté do čtyř, což je sedm hodin. Minimálně dvě hodiny jsou třeba cesta a jídlo, takže mám pět hodin práce. Řekla bych, že opravdu pracuji intenzivně třeba tři hodiny nebo když mám schůzky, tak je to třeba tři až pět hodin. Myslím, že je to málo a je to důvod, proč tu práci momentálně nestíhám. V tuto chvíli prodáváme několik nemovitostí najednou, pracujeme na kupních smlouvách, takže komunikuji s právníky a zajišťuji spoustu dalších věcí kolem…
To jsem se vlastně chtěla zeptat, kolik nemovitostí se vám takhle sejde dohromady, kolik jich najednou třeba řešíte?
Momentálně jich máme třeba pět. Ale v posledních pěti měsících byly například jen dvě, je to opravdu nárazové. A teď, když jjich řešíme pět najednou, a do toho začínáme Rakousko, je to frmol… Takže jsem si říkala, že se s vámi potkám, ale zrovna jak jste mi volala, tak jak jsem v takové stresové situaci, že jsem si říkala, že já spíš potřebuji poradit, než někomu něco povídat. Ale i tak věřím, že za tu dobu, ten postup který máme tak nějak funguje, jen vidím, že je potřeba trochu přitlačit v nastavení.. Vždy je co zlepšovat. Ty zavedené procesy opravdu mnohldy ušetří práci. Dříve jsem si všechno dělala sama. V nějakých pětadvaceti jsem byla schopná pracovat – od devíti, kdy jsem přijela do kanceláře do šesti a pak ještě třeba dvě tři hodiny doma. Jenže je to jiné, když nemá člověk rodinu.
Je něco, co vás vyloženě štve? Asi ty hodiny, potřebovala byste je nafouknout?
To je fakt jediné, mě ta práce velmi baví a naplňuje.
Vy jste říkala, že komunikujete po mailech. Máte nějaké pravidelné porady, nebo komunikujete s každou kolegyní zvlášť?
Zatím komunikujeme zvlášť, protože každá je v jiném oboru. Určitě časem, až bude kancelář…
Mě by ještě zajímalo, jak řešíte konkrétní zakázky. Když prostě přijde klient, který chce koupit nějakou nemovitost nebo investovat. Jak to probíhá?
Když nás osloví klient, nejprve se potkáme se osobně a zjistím, jakým směrem by se rád vydal. Zda by rád koupil nemovitost pro dlouhodobou investici k pronájmu nebo má zájem o krátkodobou “rychlejší” investici, kterým se velmi rádi věnujeme. Pak je důležité, jaký má rozpočet a představu a posoudíme, jestli je to vůbec reálné. Pokud se jedná od pěti milionů a více, tak se s tím dá lépe pracovat. Pod pět milionů by to také šlo, ale je tam vysoká konkurence, protože když už se něco zajímavého objeví, tak je to velmi rychle pryč. Investorů s nižším rozpočtem je mnoho. Takže je fajn, když je rozpočet více flexibilní. Dále zjišťuji povahu klienta, jak moc chce být v celém procesu zapojen. Pro mě je jednodušší, když je do toho zapojený co nejméně a důvěřuje. My poté vybereme nemovitost, klient dostane veškeré podklady a bussiness plán, aby se rozhodl, jestli je to pro něj akceptovatelné. Jde hlavně o to, nebrat to moc osobně. Například když najdu nemovitost na Praze 5 a klient mi řekne: “Já Prahu 5 nemám moc rád, nevěřím tomu”, tak s tím pak nic neudělám, protože nerada někoho do něčeho tlačím. Klient musí pochopit, že to není nemovitost, do které se nastěhuje, ale že ji koupí za výhodných podmínek, zrekonstruuje, pronajme či prodá, a jde primárně o to, jak je celá investice zajímavá a výnosná.
A právě dost lidí se do toho hodně emocionálně zapojuje. Protože mají pocit, že kdyby si to nekoupili oni, kdyby nechtěli jít bydlet na Smíchov, tak si to nekoupí ani nikdo jiný. Ale tak to samozřejmě není, protože jiní lidé tam třeba bydlí rádi… Každý má rád něco jiného. Takže tohle je velmi důležité.
Pokud se domluvíme, začnu vyhledávat vhodné nemovitosti. Jakmile najdu, zajdeme společně ještě na druhou prohlídku nebo jen pošlu fotografie a video, dále veškeré podklady a určení aktuální tržní prodejní ceny v dané lokalitě, nechám udělat cenovou nabídku na rekonstrukci v dohodnutém stavu, kalkulujeme business plán, předpokládané náklady a výnos a poté se klient rozhodne, zda do toho půjde.
A pokud ano, tak zajistíme veškerý proces, od smluvní dokumentace, prodejní proces, smlouvu se stavební firmou, zajištění rekonstrukce a následného pronájmu či prodeje… Hlídáme celý proces. Klient ví, že nám jde o to, aby vydělal co nejvíce, protože z toho máme podíl ve výši % z výnosu. A taky to stavíme tak, aby neměl žádná rizika, protože koupí nemovitost většinou pod tržní cenou, má cenové srovnání, které ukazuje, že v každém případě, může nemovitost kdykoliv prodat… Jediné riziko může být třeba to, že vydělá méně, než čekal a tím pádem i my vyděláme méně, ale zatím se nám to nestalo. Většinou se držíme při zemi a realita nás příjemně překvapí.
Takže to končí tím, když tu zrekonstruovanou nemovitost pro klienta prodáte? To je pro vás poslední bod? Když vám přistane provize na účtu? To trvá minimálně půl roku…
Přesně tak. Pronajmeme nebo prodáme. Dohoda může být nastavena individuálně. Jsem nyní ve fázi úvah, kde si nastavujeme zálohy, protože je to přece jen dlouhé a té práce je hodně. Je potřeba to celé trošku zajistit, vždy je to také o důvěře nebo pak písemných dohodách.
Tak ať se vám dobře daří a uzavíráte jen samé úspěšné obchody. Děkuji za rozhovor.
Za rozhovor děkuji Mgr. Daně Plešmídové z Invest & Design.
Mgr. Dana Plešmídová, zakladatelka a jednatelka Invest & Design, se narodila v Praze a vystudovala Obchodní akademii, poté jazykovou školu zaměřenou na anglický jazyk s následnou půl roční stáží ve Velké Británii a dalších 2,5 roku USA, Sociální a masovou komunikaci na Univerzitě Jana Amose Komenského a Mezinárodní vztahy a Evropská studia na Metropolitní Univerzitě v Praze. Přes zkušenosti v oblasti cestovního ruchu u Českých Aerolinií se dostala k práci s nemovitostmi a od jara 2007 dalších 10 let působila u společnosti Svoboda & Williams, kterou stále vnímá a respektuje jako společnost, která ji „vychovala“ a vděčí jí za převážnou část vlastního rozvoje v této oblasti. Díky konstantní poptávce po investičních nemovitostech a také jistému převratu v rámci kariéry i osobního života, se odhodlala založit společnost Invest & Design s.r.o., a tím se intenzivněji věnovat individuálnímu servisu v této oblasti na míru každému klientovi.
S obchodní partnerkou Lucií Dostal, která trvale žije se svou rodinou v rakouském Innsbrucku, připravuje další zajímavé projekty, jakými je například nabídka apartmánů v rakouských lyžařských střediscích se zajímavým výnosem.